Conditions suspensives et compromis de vente au Maroc

Un achat immobilier se fait par étapes. La signature de l’acte de vente n’est que la dernière étape d’un processus qui commence par un accord entre l’acheteur et le vendeur au niveau du prix d’achat du bien immobilier. Cet accord va être matérialisé au sein d’un contrat préalable, appelé compromis de vente. Ce document qui est rédigé par un notaire contient un certain nombre d’éléments obligatoires. On considère d’ailleurs que ce contrat vaut vente. La seule raison pouvant remettre en cause la vente est la non-réalisation d’une des conditions suspensives mentionnées dans le compromis de vente.

Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

Au Maroc comme en France, le compromis de vente peut contenir une ou plusieurs conditions suspensives. Il s’agit d’événements dont la réalisation est obligatoire pour que la vente définitive puisse être conclue. La survenue de ces événements ne doit pas dépendre de la volonté d’une des parties. On parlerait alors de conditions potestatives.

Le propre d’une condition suspensive est de ne pas pouvoir être défaite par la seule volonté des parties. Sa réalisation ou non dépend de faits extérieurs sur lesquels ni l’acheteur ni le vendeur n’a de pouvoir.

La condition suspensive de crédit, une des conditions les plus fréquentes

Dès lors que l’acheteur finance la transaction immobilière à l’aide d’un crédit immobilier, le compromis de vente au Maroc comporte obligatoirement une condition suspensive dite de crédit. Cela signifie que la conclusion de l’acte de vente ne pourra avoir lieu que si l’acheteur a obtenu son crédit auprès d’un organisme de prêt dans un délai donné. Il s’agit bien d’un événement sur lequel il n’a pas directement prise. Cela dépend de la décision d’un tiers, en l’espèce, la banque.

Ainsi, le refus par une ou plusieurs banques d’accorder un crédit à l’acheteur rend le compromis de vente caduc.
Il faut cependant attendre que l’acheteur renonce expressément à acheter le bien immobilier durant le délai accordé dans le compromis de vente pour remettre ce dernier sur le marché.

Une telle condition suspensive assure une protection pour l’acheteur qui ne se retrouve pas contraint d’honorer un engagement qu’il ne pourra pas financer sans l’octroi d’un crédit. Il est important de fixer un délai assez long pour permettre à l’acheteur de constituer son dossier et de consulter plusieurs organismes de prêt. Il est généralement de 2-3 mois.

Les autres conditions suspensives d’un compromis de vente au Maroc

En plus de la condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit immobilier, on retrouve également une clause conditionnant la vente du bien à l’obtention d’un permis de construire. Là encore, la décision d’accorder ou non le permis de construire ne dépend ni de l’acheteur, ni du vendeur.
D’autres conditions suspensives peuvent être mentionnées dans un compromis de vente comme :

l’absence de droit de préemption invoqué soit par un locataire soit par une autorité locale ;
l’absence de servitude rendant impossible ou complexe l’usage du bien ;
etc.