Acheter un bien non titré au Maroc : transaction immobilière risquée

En parcourant les diverses annonces immobilières dans le Royaume, il apparait que certains biens sont proposés à la vente sans titre foncier. Le prix proposé peut sembler attractif et inciter certains particuliers à acheter un bien non titré au Maroc. Il s’agit pourtant d’une transaction immobilière risquée qu’il n’est pas conseillé d’envisager. L’achat d’un melkia (bien non titré) peut apporter au nouveau propriétaire un certain nombre de soucis à plus ou moins long terme. En effet, l’absence de garanties est ce qui caractérise ce type de transaction immobilière. C’est pourquoi il est recommandé de rechercher uniquement un bien titré lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier au Maroc.

Qu’est-ce qu’un bien non titré ou melkia ?

Au Maroc, le régime foncier est soumis à une dualité de droit :

Le droit contemporain porte sur les biens titrés en se fondant sur le dahir du 12 août 1913 relatif à l’immatriculation des immeubles.
Le droit musulman porte sur les biens non titrés, ou melkia, et donne comme fondement juridique à la propriété, la possession, ou hyazat.

Un bien non titré est donc un terrain nu ou bâti, un immeuble ou tout autre bien immobilier qui n’a pas fait l’objet d’une immatriculation auprès de l’ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie). Il est traditionnellement appelé melkia ou bien adoulaire. Sa propriété repose sur un acte de possession paisible, publique, non interrompue (au moins 10 ans dans la majorité des cas) et exercé, aux yeux des tiers, en qualité de propriétaire. Celui-ci se traduit alors par la rédaction d’un moulkiya (acte manuscrit de propriété) par un adoul (équivalent d’un notaire en droit musulman).

Ces biens non titrés sont assez répandus dans les zones rurales et font souvent l’objet d’une indivision entre des héritiers. Ils sont généralement proposés à un prix de vente très attractif. Mais attention à ne pas se laisser tenter d’acheter un bien non titré au Maroc sous peine de se retrouver confronté à des situations problématiques qui pourraient remettre en cause votre qualité de propriétaire.

L’achat d’un melkia, une transaction immobilière risquée

Que l’on soit marocain, MRE ou étranger (résident ou non), l’acquisition d’un melkia est une opération qui peut se révéler très risquée et aboutir à une négation totale de vos droits de propriété.

Une définition imprécise du bien immobilier

L’inconvénient majeur du moulkiya est qu’il ne définit pas précisément le bien en question. Cet acte n’indique pas les caractéristiques essentielles du bien notamment en matière de bornage. Contrairement au titre foncier, il ne précise pas les limites topographiques du terrain, les charges foncières, les servitudes, etc.

L’absence de protection contre d’éventuelles revendications

L’achat d’un bien non titré au Maroc expose également à d’éventuelles revendications de propriété qui peuvent émaner, par exemple, d’un des indivisaires qui n’a pas été consulté au moment de la vente ou d’un voisin qui invoque un acte de possession. Il est, en effet, complexe de connaître l’ensemble des propriétaires sur un melkia lorsque ce dernier fait l’objet d’une indivision à la suite d’héritages successifs.

Les revendications de propriété représentent un risque majeur lors de l’achat d’un bien non titré. Ces dernières peuvent survenir lors de la transaction. Elles peuvent également intervenir plusieurs années après la vente. On ne compte plus les européens qui se sont retrouvés au tribunal à devoir défendre leurs droits face à une revendication de propriété.

La réquisition d’immatriculation, une procédure longue et incertaine

En cas d’achat d’un melkia, il convient de lancer une procédure de réquisition d’immatriculation auprès de l’ANCFCC afin de transformer le bien non titré en bien titré et ainsi bénéficier de toutes les garanties qui accompagnent ce statut.

Cette procédure suit 5 étapes :

Dépôt et enregistrement de la demande de réquisition d’immatriculation du bien immobilier.
Publication de l’extrait de la réquisition d’immatriculation au Bulletin Officiel qui devra également être affiché au Tribunal de 1^ère instance et au Conseil Communal.
Opération de bornage et établissement du plan foncier (ou topographique).
Publication et affichage de l’avis de clôture du bornage.
Annonce de la décision du conservateur :
- Immatriculation du bien
- Renvoi devant un tribunal en cas d’opposition formulée au cours de la procédure
- Rejet de la demande d’immatriculation.

Si vous souhaitez tout de même acquérir un melkia, il est recommandé d’insérer dans le compromis de vente une clause suspensive d’obtention d’un numéro de réquisition afin de vous protéger contre d’éventuelles revendications ou oppositions.

L’acquisition d’un bien titré, une opération immobilière avec des garanties

Acheter un bien non titré au Maroc présente donc de nombreux risques et ne présente pas la même sécurité juridique qu’une transaction immobilière ayant pour objet un bien titré.

Un titre foncier définitif

Une fois immatriculé, le bien est clairement identifié et borné. Son titre de propriété est définitif et ne peut faire l’objet de contestation.

Un accès facilité aux crédits bancaires

L’octroi d’un crédit immobilier est, le plus souvent, soumis à la condition que le bien en question ait un titre foncier définitif. C’est une mesure de protection à la fois pour les emprunteurs et pour les établissements bancaires.

Un impact sur la valeur du bien immobilier

Un bien immobilier verra sa valeur augmenter avec l’obtention d’un titre foncier. C’est un élément à prendre en compte lorsque cet achat immobilier se fait à des fins spéculatives.