Lors de l’achat d’un bien immobilier au Maroc, peut se poser la question d’un éventuel montage financier afin de sécuriser la succession et/ou de réduire les éventuels impôts. Il est donc légitime de s’interroger sur la possibilité d’acheter un bien immobilier en SCI au Maroc. L’achat d’un riad, d’un appartement, d’une villa ou encore d’un terrain peut évidemment se faire en nom personnel que l’on soit marocain, MRE, étranger (résident ou non). Il en est de même pour l’achat en SCI. La SCI peut être française ou marocaine.
Est-il avantageux d’acheter un bien immobilier au Maroc en SCI ?
La SCI, ou société civile immobilière, est souvent présentée comme la meilleure solution pour un investissement immobilier d’un point de vue fiscal. Pourtant, ce n’est pas toujours exact. Autant l’achat d’un bien par l’intermédiaire d’une SCI peut être intéressant en matière de succession, autant les avantages fiscaux qu’il présente sont limités.
Concernant l’achat d’un bien immobilier au Maroc, la constitution d’une SCI en France ne vous exonérera pas des impôts et des taxes que vous devrez payer sur vos revenus fonciers. En effet, la convention franco-marocaine prévoit que l’imposition des revenus fonciers se fait dans le pays où le bien est situé. Vous n’échapperez donc pas ni aux impôts sur les revenus fonciers, ni à la taxe sur le profit immobilier lors de la revente.
De plus, l’achat d’un bien immobilier au Maroc par l’intermédiaire d’une SCI vous empêchera de mettre ce bien en location meublée. En effet, les revenus tirés de cette activité sont considérés comme des revenus commerciaux. Or une SCI est une société civile et non une société commerciale.
En revanche, la SCI produira pleinement ses effets en matière de succession. Il faut donc s’interroger sur la ou les raisons pour lesquelles vous envisagez un achat en SCI. Si elles sont purement fiscales, l’intérêt est limité. Un achat en nom personnel est tout autant recommandé. Mais, si vous souhaitez anticiper votre succession, la SCI reste une très bonne option car elle permet d’éviter l’indivision entre vos héritiers.
Choisir une SCI française ou marocaine ?
La législation sur les SCI marocaines est en train d’évoluer afin de lutter contre l’opacité qui existait autour de ces montages financiers. La loi 31-18 publiée au Bulletin Officiel du 26 août 2019 soumet les sociétés civiles immobilières marocaines à un formalisme accru. Elle sera effective dès la publication des textes d’application. Des statuts devront ainsi être rédigés et enregistrés comme pour les autres sociétés. La SCI devra également être immatriculée.
Le choix entre une SCI française ou marocaine concerne principalement le droit applicable. Ainsi, si vous êtes français, il est préférable d’opter pour une SCI constituée en France. Il faudra tout de même en informer les différentes parties à la vente, y compris le notaire. En effet, les statuts de la SCI française devront faire l’objet d’une traduction qui devra ensuite être certifiée, ce qui peut rallonger les délais de la transaction.