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1. Qu'est ce qu'une melkia?

Une Melkia est un document manuscrit rédigée par les Aduls, attestant la propriété des propriétaires et obéissant au droit coutumier du Maroc. IL est imprécis car très souvent les surfaces inscrites ne sont pas les surfaces réelles.Il est possible d'acheter un bien en Melkia à traver un adul( les marocains procèdent souvent comme cela entre eux ) mais il est préférable de signer un compromis de vente avec clause suspensive d'obtention d'un numéro de réquisition qui vous protégera en cas d'indivision ou de problème d'héritiers. MARRAKECH REALTY ne vend pas de biens en Melkia sauf demande express et toujours à travers un notaire.

2. Quelle différence entre un numéro de réquisition et un titre foncier?

Une réquisition d'immatriculation est une étape de titrage d'un bien immobilier au Maroc.Il( le numéro de réquisition) est acquis lors d'un achat immobilier après vérification par le notaire que le bien n'est pas en indivision et donc invendable. L'étape de la réquisition permet de borner(cadastre)définitivement le bien et de vérifier les éventuelles mitoyennetés avec les voisins. Le cadastre attribut donc un "numéro de réquisition" UNIQUE sur le Royaume et à la fin des procédures de bornage et d'un délai d'opposition possible de deux mois d'éventuels héritiers, il délivre un numéro de TITRE FONCIER qui lui est inattaquable et définitif. Il permet aussi de demander un prêt bancaire sur le bien. Aujourd'hui les procédures de titrage ont été accélérées et un bien peut donc être titré en un an. En pratique un bien non titré mais appartenant à un européen est sans danger à l'achat. Nous sommes la bien sur pour vous protéger.

3. Le rôle du notaire

Le notaire est le garant de la loi et de la moralité. il est assermenté et doit défendre les intérêts de ses clients. il est chargé de faire les vérifications administratives sur les biens a vendre en vérifiant le titre foncier, la réquisition ou la melkia. Il est le contact entre les acheteurs, l'administration, le cadastre et la conservation foncière. Il est chargé de préparer les compromis de vente et acte finaux de chaque transaction. Si vous êtes non marocain, le notaire peut se charger de payer pour vous la TPI ( taxe sur les profits immobiliers) et de récupérer le quitus fiscal ( si taxe due ) nécessaire au rapatriement des fonds à l'étranger. Les frais notariés sur un bien sont de 1% mais il rassemble aussi le paiement des frais annexes (enregistrement, taxes, timbre, frais de dossier...) et s 'en acquitte pour vous. L'agence MARRAKECH REALTY recommande certains notaires très professionnels et compétents et propose des rendez vous informatifs même avant un éventuel achat. Faites nous la demande.

4. Des mesures favorables pour les retraités

De façon générale, il existe entre la France et le Maroc une convention fiscale de non double imposition.
C'est la notion de résidence fiscale qui déterminera si la législation fiscale marocaine s'applique en matière d'imposition: seront considérés comme résidents fiscaux au Maroc les personnes ayant leur résidence habituelle au Maroc.
Les critères rentrant en ligne de compte sont :


- la possession au Maroc d'un foyer permanent d'habitation
- la présence dans le pays d'intérêts économiques
- le fait d'effectuer un séjour au Maroc d'une durée continue ou discontinue supérieure à 183 jours par an. 

Le Barème de l'Impôt sur le Revenu (IR) est le suivant :
(remarque: ce nouveau barême, valable depuis la Loi de Finance 2007, remplace celui de l'IGR) - Taux marginal applicable sur la tranche.

- Revenu annuel de 0 à 24 000 DH : exonération de l'IR
- de 24 001 à 30 000 Dh : imposition au taux de 15 %, avec un abattement de 3 600 Dh
- de 30 001 à 45 000 Dh : imposition au taux de 25 %, avec un abattement de 6 600 Dh
- de 45 001 à 60 000 Dh : imposition au taux de 35 %, avec un abattement de 11 100 Dh
- de 60 001 à 120 000 Dh: imposition au taux de 40 %, avec un abattement de 14 100 Dh
- plus de 120 000 Dh: imposition au taux de 42 %, avec un abattement de 16 500 Dh

Les retraités bénéficient d'une mesure très favorable d'exonération: en plus de l'abattement de 40 % sur la pension versée, ils bénéficient d'un abattement complémentaire de 80% (sur la base des sommes transférées à titre définitif sur un compte en dirhams non convertible).

Le transfert au Maroc de la pension doit être demandé à l'organisme payeur (en France, la CNAV) qui en effectuera le virement sur le compte bancaire ou le paiement par mandat au Maroc.

5. Juridique et fiscalité

Droits et taxes dus par l'acquereur : Au Maroc, les frais engagés suite à l'acquisition immobilière varient selon la nature juridique du bien : (ces pourcentages s'appliquent à la valeur du bien acquis, T.V.A. comprise).
1. Maison à usage d'habitation, pour une durée supérieure à 3 ans ou Terrain non bâti avec engagement de bâtir dans un délai de 7 ans : Droits d'enregistrement : 2,5 % Taxe notariale : 0,5 % Conservation foncière : 1 % + 150 MAD (certificat de propriété) Emoluments : 1 %, avec minimum de perception de 2500 MAD + T.V.A. 7 % Mise à jour des constructions à la conservation foncière si nécessaire : 0,5 % + 75 MAD Frais divers (timbres...) : 1500 à 3 000 MAD environ suivant les dossiers. à noter : Le suivi du dossier par l'office des changes nécessite parfois certains frais supplémentaires qui peuvent éventuellement être échelonnés dans le temps. En cas d'acquisition d'un bien non titré (melkia), il faut ajouter les frais de titrage ; ces frais dépendent de la superficie au sol et du prix du bien acquis. Ils peuvent parfois être partagés avec le vendeur.

- Droits de publication : 450 DH
- Droits Ad Valorem : 1,5 % jusqu'à 50 000 MAD + 2 % de la valeur au-dessus
- Droits superficiaires : 45 MAD par are entamé (zone urbaine) ; par hectare entamé (zone rurale)
- Droits fixes : 75 MAD
- Duplicata : 75 MAD
- Géomètre : 2 500 MAD environ
- Frais divers (timbres...) : 1500 MAD environ.

2. Locaux à usage commercial ou terrain non bâti sans engagement de bâtir :

- Droits d'enregistrement : 5 %
- Taxe notariale : 0,5 %
- Conservation foncière : 1 %
- Emoluments : 1 %, avec minimum de perception de 2500 MAD + T.V.A. 7 %
- Frais divers (timbres...) : 2 000 MAD environ.

3. Terrains agricoles :

Un étranger ne peut prétendre acheter un terrain agricole. Afin qu'il puisse acheter ce bien il suffira de modifier la nature juridique du terrain en obtenant qu'il soit déclaré à vocation non agricole (procédure parfois longue). Quelques éléments réglementaires : TAXE URBAINE (T.U.) : L'habitation principale ou secondaire est soumise à la taxe urbaine. Cette taxe dépend de la valeur locative du logement, déterminée par comparaison ou appréciation directe par la commission de recensement. Ladite valeur locative est reconsidérée chaque année à la hausse soit une augmentation de 2 %. Cependant, si vous êtes marocains résidant à l'étranger, vous bénéficiez d'un abattement de 75 % (de la valeur locative) même si votre logement est occupé par vos enfants ou vos parents, ou non occupé de manière continue par vous même. La taxe urbaine ne s'applique pas aux locaux neufs et aux constructions pendant 5 ans à partir de la délivrance du permis d'habiter.

IMPOT GENERAL SUR LE REVENU : Revenu et profits fonciers

1. Profits fonciers :

Si vous vendez une construction ou un terrain, les profits que vous réaliserez seront soumis à l'Impôt Général sur le Revenu dans la catégorie revenus et profits fonciers au taux de 20 % avec un minimum à régler de 3 % du prix de cession. Le profit est déterminé par la différence entre le prix de vente et la valeur du terrain actuelle et des investissements justifiés. La valeur actuelle est obtenue par l'application d'un coefficient établi annuellement par arrêté ministériel. Toutefois, vous pourrez bénéficier d'une : Exonération totale : -Du profit réalisé sur la cession d'un logement occupé à titre d'habitation principale : pendant 5 ans au moins et 10 ans au plus lorsque le prix de vente n'excède pas 1 million de MAD ; pendant au moins 10 ans quelque soit le prix de cession. -Du profit réalisé à l'occasion de la première vente de logement à caractère social. Du profit réalisé par toute personne qui procède dans l'année civile des cessions d'immeubles dont la valeur totale n'excède pas 60 000 MAD. Du profit sur les donations à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs. Exonération de 50 % : -Du profit correspondant à la partie du prix de cession excédent 1 million de MAD du logement occupé à titre d'habitation principale pendant plus de 5 ans et moins de 10 ans.
Votre déclaration doit être déposée auprès du receveur de l'enregistrement dans les 60 jours qui suivent la date de cession en même temps que le versement de l'impôt. Cette déclaration doit être accompagnée des pièces justifiant les dépenses concernant l'investissement qui auraient été engagées.

6. Le contrat de bail

Le système juridique régissant les rapports entre le bailleur et le locataire est composé d'un ensemble de textes législatifs et réglementaires. Les dispositions qu'ils contiennent définissent les obligations et les droits de chacun. Le contrat de bail peut être un acte établi par un notaire ou un acte sous seing privé qu'il conviendra de faire légaliser.

Les clauses indispensables du contrat de bail

- Identité des parties
- Durée du contrat de bail : nombre d'année de la location
- Désignation de la chose louée : localisation du bien immobilier, objet du contrat de bail
- Nature du contrat de bail : le contrat de bail peut prévoir que les locaux sont à usage exclusif d'habitation ou professionnel
- Résiliation du contrat de bail : le contrat de bail doit indiquer le délai minimum (généralement un mois) pour donner le préavis. Il est recommandé de donner son préavis par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Dépôt de garantie : le contrat de bail peut prévoir le versement d'une caution correspondant à un mois de loyer. Cette caution est payable lors de l'entrée dans les lieux et récupérable à la sortie des lieux après déduction des réparations locatives, s'il y a lieu.

Obligations du preneur

- De maintenir les lieux loués en bon état d'entretien général,
- Avertir le bailleur de toutes dégradations causées aux locaux,
- Ne pas faire de travaux de transformation sans l'autorisation expresse du bailleur
- Interdiction de consentir des sous locations
Cette liste n'est pas exhaustive et n'est fournie qu'à titre indicatif.

Loyer

Le montant du loyer doit être impérativement fixé dans le contrat de bail ainsi que le moment ou le paiement doit intervenir : ex : le 1 de chaque mois

Révision du loyer : La demande de révision du loyer n'est pas recevable, nonobstant toute clause contraire, avant l'expiration d'une période de trois ans au moins, à compter de la date de conclusion du contrat de bail.

Enregistrement du contrat de bail (en cas d'acte sous seing privé)

Le contrat de bail doit être légalisé : les signatures du bailleur et du locataire doivent être authentifiées et ceci afin de donner à l'acte une portée juridique.

Le contrat de bail doit être enregistré (L'article 127 du code général des impôts (I-A-4°) impose que toute convention écrite ou verbale et quelle que soit la forme de l'acte (sous seing privé ou authentique) soit enregistrée) et cela dans les 30 jours de la signature. Le tarif est de 200 dirhams pour un bail (Loi de finances 2008).

Importance de l'état des lieux

L'état des lieux d'entrée dans les locaux est un document établi entre le locataire et le bailleur et qui à chaque partie de se prémunir contre tout litige ultérieur.

L'état des lieux peut être constaté sur papier libre en double exemplaire. Il doit être signé et daté par les deux parties. Il doit comprendre la description de chaque pièce, l'état de vétusté de chaque élément : sol, plafond et mur et il doit recenser les éléments d'équipements, les placards etc… Ce document est à conserver pendant toute la durée de la location.

Ce document permet de rendre compte de l'état des locaux lors de l'entrée dans les lieux du locataire. En découle l'obligation pour le locataire de rendre la chose louée dans l'état ou il l'a trouvé (Article 676 du Dahir formant code des obligations et des contrats). Un deuxième état des lieux sera effectué lors de la sortie du locataire, une comparaison sera effectuée avec celui qui a été dressé lors de l'entrée dans les locaux. Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. Ex : Les détériorations qui résultent d'un usage anormal du logement sont à la charge du locataire, c'est le cas d'une moquette brûlée ou comportant des taches indélébiles, d'un mur détérioré par des trous importants.De la même façon, un locataire qui effectue des transformations importantes sans l'autorisation du propriétaire sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d'origine.

Remarques :

Si le propriétaire refuse de dresser l'état des lieux, il devra faire la preuve que les dégradations qu'il invoque, le cas échéant, en fin de bail, sont dues à la faute du locataire.
Si le locataire s'oppose, à son entrée dans le logement, à l'établissement de l'état des lieux, il sera présumé l'avoir reçu en bon état.
Si par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n'est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état (Article 677 du Dahir formant code des obligations et des contrats).
Dans une location, tout locataire a intérêt à demander l'établissement d'un état des lieux afin d'éviter tout litige ultérieur.

Procédure de recouvrement en cas de loyer impayé

En cas de loyer impayé et si aucun arrangement à l'amiable n'a pu être trouve, il convient de se reporter de suivre la procédure résultant de la loi n° 64-99 promulguée par le Dahir n°1-99-211 du 13 joumada 1420 (25 août 1999). Cette procédure ne va s'appliquer qu'en cas de contrat de bail établi par acte authentique ou en cas de contrat de bail légalisé.

En cas de défaut de paiement du loyer à son échéance, le propriétaire doit saisir le Président du tribunal de première instance compétent afin de demander l'autorisation d'envoyer une mise en demeure de paiement au locataire.

La mise en demeure devra comporter sous peine de nullité des mentions indispensables : noms des parties, adresse du bailleur, l'adresse de l'immeuble, le montant du loyer, la durée de location impayée et le total exact dû.

Le locataire dispose d'un délai de 15 jours à compter de la notification de la mise en demeure.
En cas de non paiement ou de paiement partiel des sommes indiquées dans la mise en demeure, le bailleur peut demander au Président du Tribunal de Première instance d'homologuer la mise en demeure et d'ordonner le paiement.

En cas de d'homologation, le paiement est ordonné et aucune voie de recours n'est acceptée.

7. Quels frais d'agence a prévoir (achat et location)?

Les frais d'agence sont de 5% HT ( 6 % TTC) partagés par le vendeur et l'acheteur (2.5% HT chacun)

Les frais d'agence pour une location long terme (minimum un an ) sont d'un mois de loyer HT pour le locataire et un mois de loyer HT le propriétaire.